Contrato de gaveta é válido?

O contrato de gaveta é uma prática bastante comum, mas que muitas vezes leva a problemas judiciais.

Isso acontece porque esses contratos são frequentemente mal elaborados, muitas vezes copiados diretamente da internet, e não oferecem garantias adequadas de que serão cumpridos corretamente.

Muitas pessoas optam por um caminho que parece mais simples, menos burocrático e mais barato.

O contrato de gaveta nada mais é do que um acordo escrito entre as partes, onde não é registrado oficialmente no Cartório de Imóveis (cuidado, pois muitas pessoas confundem com firma reconhecida. Firma reconhecida é apenas reconhecer que uma assinatura é da pessoa mesmo. Isso não é registro de contrato. Cuidado!).

Embora possa parecer uma alternativa fácil, essa prática carrega riscos que podem resultar em problemas sérios para ambas as partes envolvidas.

O CONTRATO DE GAVETA É VÁLIDO?

Sim, um "contrato de gaveta" é válido como um acordo privado entre comprador e vendedor. Contudo, é crucial entender que ele não é reconhecido legalmente em relação a terceiros.

Isso significa que, se outra pessoa comprar o mesmo imóvel e registrá-lo antes de você, há um risco de você perder a propriedade.

Além disso, se o vendedor tiver dívidas pendentes, o imóvel ainda pode ser alvo de penhora, já que legalmente ele continua sendo do vendedor até que haja um registro formal.

Em resumo, um contrato de gaveta não é público, o que dificulta a transparência da transação e pode resultar em fraudes, especialmente quando a pessoa vende o imóvel para outra sem que a negociação seja visível. Como não está registrado, o comprador não consegue saber que houve uma venda anterior, e a lei garante que quem registra primeiro tem direito à propriedade.

Para tornar esse contrato público, é necessário levá-lo ao cartório, onde ficará registrado e acessível a qualquer pessoa que procurar informações sobre o imóvel.

POR QUE CHAMA CONTRATO DE GAVETA?

O termo "contrato de gaveta" vem do fato de que esse tipo de contrato não é registrado em cartório, como seria o procedimento oficial. Em vez disso, ele é mantido "na gaveta", ou seja, guardado entre as partes envolvidas como um acordo privado, sem tornar-se público ou oficializado através dos registros no cartório.

Isso significa que ele fica fora do conhecimento público e das formalidades legais, operando apenas entre quem compra e quem vende.

A JUSTIÇA ACEITA ESSE TIPO DE CONTRATO?

Sim, embora a justiça reconheça a existência do "contrato de gaveta" entre as partes envolvidas, muitas vezes falta clareza e a inadequação técnica, que podem impedir que a justiça consiga definir um veredicto justo em caso de conflitos, principalmente em casos de disputas entre duas pessoas pelo mesmo imóvel.

Costuma-se dizer que "o papel aceita tudo", mas a lei não. Por isso, é fundamental entender os riscos envolvidos.

QUAL A GARANTIA DE UM CONTRATO DE GAVETA?

A principal "garantia" em um contrato de gaveta é a confiança entre as partes. No entanto, em termos legais, este tipo de contrato oferece pouca segurança. Se surgirem conflitos, as provas do acordo e a integridade das partes serão cruciais, mas a falta de formalização pode complicar a defesa de ambos os lados no tribunal.

Assim, se duas pessoas disputarem o mesmo imóvel, ficará muito difícil provar a propriedade, uma vez que ambas poderão apresentar contratos. A alegação de "quem comprou primeiro" não é suficiente, pois, segundo a lei, quem registra primeiro o contrato tem mais validade e prioridade.

Portanto, é essencial garantir que a transação seja registrada no cartório para evitar complicações futuras.

RISCOS DE UM CONTRATO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO

Vou listar aqui os principais riscos de se fazer um contrato de gaveta, que são os casos mais frequentes aqui no meu escritório:

• Venda de imóvel de área verde: O vendedor pode vender um imóvel que é de propriedade pública, ou seja, que não pode ser transferido para seu nome e nem ser objeto de usucapião.

• Imóvel financiado: O vendedor pode estar vendendo um imóvel que está financiado pela Caixa ou por outro banco, e você pode nem saber disso. Ele pode ter adquirido o imóvel por meio de um financiamento particular e não ter feito os pagamentos, o que pode resultar em perdas financeiras para você e até a busca do imóvel por leilão.

• Dívidas do imóvel: Já tive casos de pessoas que compraram imóveis com dívidas significativas de IPTU e condomínio. Ao adquirir um imóvel nessa situação, você assume todos os riscos e responsabilidades anteriores, e são dívidas que podem penhorar o imóvel.

• Venda para múltiplos compradores: Um vendedor de má-fé pode ter vendido o mesmo imóvel para várias pessoas. Como o contrato de gaveta não é rastreável, fica difícil saber se outras pessoas também adquiriram o imóvel, o que pode gerar confusão e muita perda financeira.

• Recuperação do imóvel: Caso o contrato não seja bem elaborado e o comprador não pague, pode ser complicado para o vendedor recuperar o imóvel, dependendo das cláusulas que não foram incluídas no contrato.

• Venda sem conhecimento: Se você é o vendedor, o comprador pode vender o imóvel e você pode não ficar sabendo. Por isso, é essencial incluir cláusulas que protejam suas condições e direitos no contrato.

NÃO TENHO DINHEIRO PARA O REGISTRO IMEDIATO

Se você ainda não pode registrar o imóvel por falta de dinheiro, é essencial criar um documento por meio de um advogado. Nós vamos verificar a legitimidade do vendedor, a existência de pendências legais ou fiscais do imóvel, e preparar um contrato que proteja todas as partes envolvidas.

Quanto mais seguro, melhor! Infelizmente confiar nas pessoas hoje em dia é muito mais complicado do que pensamos.

QUER FAZER SOZINHO? É ARRISCADO, MAS SEGUE ESSA DICAS:

DICAS PARA QUEM VAI COMPRAR UM IMÓVEL

• Verifique a Propriedade do Vendedor: Antes de qualquer coisa, certifique-se de que o vendedor é realmente o dono do imóvel. Peça um documento que comprove a propriedade, como a escritura registrada ou um contrato de compra e venda anterior.
• Documentação: pegue a matrícula do lote para verificar se não há pendências ou outro dono.
• Cheque Dívidas: Visite a prefeitura para verificar se há dívidas de IPTU pendentes e consulte o síndico ou administrador do condomínio para confirmar se existem débitos condominiais.
• Pesquise o Histórico do Vendedor: Faça uma busca pelo nome do vendedor para ver se ele possui processos judiciais ou dívidas. Uma consulta nos serviços de proteção ao crédito (como SPC ou Serasa) também pode revelar pendências financeiras que podem afetar o imóvel.
• Contrato Bem Elaborado: Faça o contrato com a ajuda de um advogado para garantir que todos os aspectos legais estejam cobertos e que o contrato seja válido e seguro.

DICAS PARA QUEM VAI VENDER UM IMÓVEL

• Conheça o Comprador: Verifique se o comprador tem capacidade financeira para realizar a compra. Assim como você fez uma verificação do vendedor, faça uma checagem do comprador para descobrir se há alguma negativação ou ações judiciais contra ele.
• Certidão Criminal: Solicitar uma certidão criminal do comprador pode ser uma precaução adicional para garantir a segurança na transação.
• Cláusula de Proteção: Inclua no contrato uma cláusula que permita reaver o imóvel em caso de inadimplência. Isso te dá uma segurança maior caso o comprador não cumpra com o pagamento conforme acordado.

Essas dicas visam a proteção tanto de compradores quanto de vendedores em transações imobiliárias, minimizando riscos e garantindo que ambos os lados possam realizar o negócio com segurança e confiança.

Meu nome é Suellen Passos, sou advogada e atuo ajudando pessoas a regularizar seus imóveis, garantindo que os contratos sejam corretamente formulados e que toda a documentação necessária seja obtida para minimizar riscos. Meu objetivo com esse artigo é te ajudar a ter transações mais seguras.