"Quem não registra, não é dono" pode ser falso!

A ideia de que "quem não registra não é dono" é um ditado popular no mundo dos imóveis, mas na realidade jurídica, a situação é um pouco mais complexa. Embora o registro do imóvel seja crucial para garantir a propriedade, ele não é infalível e admite prova em contrário.

Vamos desvendar esse conceito com um exemplo simples e uma explicação clara.

EXEMPLO DE UM CASO REAL

Imagine que João possui um imóvel e o vende para Joana. Joana, por algum motivo, não registra essa compra no cartório de imóveis. Mais tarde, João vende o mesmo imóvel para Pedro, que realiza o registro. Neste cenário, quem realmente é o dono do imóvel?

A princípio, muitos podem pensar que Pedro, por ter registrado o imóvel, seria o legítimo proprietário. No entanto, se Joana possui um contrato de gaveta anterior à venda para Pedro e consegue provar isso na justiça, ela pode reivindicar seus direitos sobre o imóvel.

Isso quem diz é a lei, pelo artigo 1.247 do Código Civil, que permite ajustar o registro para refletir o verdadeiro proprietário após uma decisão judicial.

Nesse caso, Ana errou em não registrar, mas o contrato de gaveta foi validado pelo artigo 1.247 do Código Civil. João agiu de má-fé, e pode ser responsabilidade por isso, inclusive criminalmente, pois o que ele fez é chamado de "dupla alienação".

QUAL A LEI QUE DIZ QUE É CRIME VENDER IMÓVEL A DUAS PESSOA AO MESMO TEMPO?

A venda de um mesmo imóvel a duas pessoas diferentes ao mesmo tempo pode configurar o crime de estelionato, de acordo com o artigo 171 do Código Penal brasileiro. Este artigo define estelionato como o ato de obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento.

No contexto imobiliário, vender o mesmo imóvel a mais de uma pessoa sem informar as partes envolvidas sobre as transações anteriores pode ser considerado um meio fraudulento para obter vantagens financeiras. Portanto, essa prática pode ser enquadrada como estelionato se ficar provado que houve a intenção de enganar os compradores para benefício próprio ou de terceiros.

Essa prática não apenas é eticamente questionável, mas também deixa o vendedor sujeito a sérias consequências legais, incluindo ações criminais e civis por parte dos compradores prejudicados.

PORQUE SÓ O REGISTRO NÃO RESOLVE?

O registro é a forma oficial de declarar a propriedade de um imóvel, mas ele pode ser contestado e corrigido, como no caso de Ana.

Isso ocorre porque:

• Simulação de negócios: Como no caso de João, que vendeu o mesmo imóvel duas vezes.
• Direitos de terceiros: A lei protege pessoas que agem de boa fé, como Joana, que comprou primeiro.

Meu nome é Suellen Passos, sou advogada especializada na elaboração de contratos de compra e venda. Trabalho ajudando pessoas a regularizar seus imóveis, garantindo que os contratos sejam corretamente formulados e que toda a documentação necessária seja obtida para minimizar riscos. Se você tem dificuldades financeiras para regularizar seu imóvel, posso ajudá-lo a encontrar soluções viáveis para garantir sua segurança jurídica sem comprometer sua capacidade financeira.

CONSIDERAÇÕES IMPORTANTES

Se você está comprando um imóvel, aqui vão algumas dicas para se proteger:

• Verifique a Propriedade: Antes de comprar, sempre confirme se o vendedor realmente possui os direitos sobre o imóvel e não há pendências legais ou dívidas associadas.
• Registro Imediato: Uma vez comprado, registre o imóvel imediatamente para proteger sua propriedade contra reivindicações futuras.
• Boa-Fé: Como comprador, garanta que sua compra seja feita de boa-fé. Pesquise a história do imóvel e assegure-se de que tudo está conforme a lei.

E SE O REGISTRO FALHAR?

Em casos onde o registro falha em refletir o verdadeiro proprietário devido a uma venda não registrada anteriormente, é possível corrigir isso judicialmente. O processo envolverá provar a legitimidade da sua reivindicação e pode necessitar de uma ação judicial para ajustar o registro oficial.

Contrato de gaveta não registrado, embora arriscados, podem ainda ser defendidos em tribunal, provando a importância de documentar e registrar cada transação imobiliária corretamente. 

Fiz um vídeo para explicar melhor a situação:

Meu nome é Suellen Passos, sou advogada especializada na elaboração de contratos de compra e venda. Trabalho ajudando pessoas a regularizar seus imóveis, garantindo que os contratos sejam corretamente formulados e que toda a documentação necessária seja obtida para minimizar riscos. Se você tem dificuldades financeiras para regularizar seu imóvel, posso ajudá-lo a encontrar soluções viáveis para garantir sua segurança jurídica sem comprometer sua capacidade financeira.